ΠΑΝΤΑ ΕΠΙΚΑΙΡΟ: Η «δαμόκλειος σπάθη» των ακινήτων — Η αντίστροφη υποθήκη

http://tsoutsouneros.arvanitis.eu/archives/39629
  — του Στέφανου Κοτζαμάνη

  — «Τρόμο» προκαλεί το πλήθος των πωλητών που αναζητούν ρευστότητα μέσα από τα ακίνητα. Οι κινήσεις τραπεζών και ΑΕΕΑΠ. Η περίπτωση των νοικοκυριών και επιχειρήσεων. Ο αντίλογος των σημερινών ελκυστικών αποτιμήσεων.
  — Δεν είναι λίγοι οι παράγοντες της αγοράς που θεωρούν ελκυστικά τα τρέχοντα επίπεδα τιμών των ελληνικών ακινήτων, λόγω της μεγάλης διόρθωσης που έχει προκαλέσει η οικονομική κρίση.
  — Με βάση τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, ο δείκτης τιμών των ακινήτων (διαμερίσματα) υποχώρησε από τις 101,7 μονάδες στο τέλος του 2008 στις 73,7 μονάδες στο τέλος του 2012 και στις 72,2 στο πρώτο τρίμηνο της φετινής χρονιάς. Ακόμη χαμηλότερα αναμένεται να κλείσει στο φετινό εξάμηνο.
  — Άλλο επιχείρημα των ίδιων κύκλων είναι πως συχνά οι τιμές των κατοικιών είναι χαμηλότερες του κόστους κατασκευής τους, ή ότι τα ακίνητα: α) έχουν μέχρι σήμερα υποχρεωθεί σε μικρότερη πτώση σε σύγκριση με άλλες κατηγορίες επενδύσεων (π.χ. μετοχές, κρατικά ομόλογα), β) είναι επενδύσεις μακροχρόνιας προοπτικής και έτσι οι τιμές θα αρχίσουν να σταθεροποιούνται και να ανακάμπτουν σταδιακά, αν αρχίσει να βελτιώνεται η κατάσταση στην ελληνική οικονομία.
  — Παρ” όλα αυτά, τρόμο προκαλεί η μεγάλη ουρά των ιδιοκτητών που επιθυμούν να ρευστοποιήσουν ακίνητα επειδή είτε καίγονται για μετρητά, είτε διαπιστώνουν πως δεν μπορούν να αντέξουν την επαχθή φορολόγησή τους. Αυτό λειτουργεί σαν δαμόκλειος σπάθη στην αγορά, δεδομένου ότι η προσφορά είναι τεράστια και παρά τη μείωση των τιμών που προηγήθηκε δημιουργεί νέες πιέσεις.

  — Οι τράπεζες και τα δάνεια

Δεν είναι τυχαίο το γεγονός ότι το τελευταίο χρονικό διάστημα έχουν ενταθεί οι συζητήσεις-φημολογίες γύρω από το κατά πόσον ξένα funds θα μπορούσαν να αποκτήσουν έναντι μεγάλων discount μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια ελληνικών τραπεζών. Σύμφωνα με ένα τέτοιο σενάριο, οι ελληνικές τράπεζες θα μπορούσαν να αντλήσουν μέσα στο 2014 σημαντικό ύψος κεφαλαίων από το εξωτερικό, «κλείνοντας δάνεια» που ούτως ή άλλως δεν θα εισέπρατταν και τη ρευστότητα που θα αποκτήσουν θα τη διαθέσουν με τη σειρά τους στην οικονομία με τη μορφή νέων χορηγήσεων προς επιχειρήσεις και νοικοκυριά. Κύκλοι της εγχώριας αγοράς πάντως αμφιβάλλουν έντονα για το κατά πόσον ένα τέτοιο σενάριο θα μπορούσε να πάρει σάρκα και οστά στην Ελλάδα. Χαρακτηριστική είναι η θέση οικονομικού διευθυντή εισηγμένης εταιρείας που δραστηριοποιείται στο real estate: «Ήρθαν κάποια τέτοια funds και στις ελληνικές τράπεζες, αλλά δεν βρήκαν ανταπόκριση. Η Ελλάδα δεν είναι Αμερική. Δεν αντέχει ούτε από κοινωνική, ούτε από πολιτική άποψη τον ερχομό hedge funds που θα πάρουν τα μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια κατοικιών. Ίσως κάτι τέτοιο να μπορούσε να γίνει στα εμπορικά ακίνητα, αλλά και πάλι τηρώ επιφυλάξεις».

— Οι ασφαλιστικές εταιρείες και οι νέες μέθοδοι — Reverse Mortgage

[ ΣΧΕΤΙΚΗ ΠΡΟΗΓΟΥΜΕΝΗ ΑΝΑΡΤΗΣΗ,   http://tsoutsouneros.arvanitis.eu/archives/38631 ]

Τα ακίνητα ως τρόπος άντλησης ρευστότητας για την οικονομία έχουν εντοπιστεί και από παράγοντες της ασφαλιστικής αγοράς. Η Ένωση Ασφαλιστικών Εταιρειών Ελλάδος φέρεται να εξετάζει πρόταση για το λανσάρισμα του προϊόντος «reverse mortgage».

Αν και δεν είναι γνωστό το ακριβές περιεχόμενο της πρότασης, γενικά reverse mortgage θεωρείται ένα εξυπηρετούμενο στεγαστικό δάνειο όπου ο δανειολήπτης δεν υποχρεώνεται να αποπληρώνει κάθε μήνα την τοκοχρεολυτική του δόση και μάλιστα έχει τη δυνατότητα να χρησιμοποιήσει το ποσό του κεφαλαίου που έχει αποπληρώσει στην τράπεζα ως γραμμή δανεισμού του. Στόχος αυτής της πρότασης είναι να μετατραπεί μέρος της ακίνητης περιουσίας σε ρευστά διαθέσιμα και έτσι να τονωθεί η ασφαλιστική βιομηχανία και να βρεθούν οι πόροι π.χ. για τη χρηματοδότηση συνταξιοδοτικών προγραμμάτων. Οι υποστηρικτές ενός τέτοιου σχεδίου παραθέτουν ένα άκρως εντυπωσιακό στοιχείο: ενώ η καθαρή περιουσία (Net Equity) του μέσου Έλληνα αποτελείται κατά 95% από ακίνητα, τα αντίστοιχα ποσοστά κυμαίνονται μεταξύ του 40% και του 50% στην Ευρώπη και κοντά στο 35% στις ΗΠΑ! Από την άλλη πλευρά, ωστόσο, οι περισσότεροι παράγοντες της αγοράς κρατούν πολύ μικρό καλάθι για τέτοιου είδους εγχειρήματα, επικαλούμενοι τις μεγάλες πρακτικές και ουσιαστικές δυσκολίες ενός τέτοιου εγχειρήματος.

  — Τα νοικοκυριά και οι επιχειρήσεις

Σύμφωνα με εκτιμήσεις, αδιάθετα προς πώληση παραμένουν γύρω στα 150.000 ακίνητα, αριθμός που είναι μεγαλύτερος από εκείνον του 2008, έτος κατά το οποίο ξέσπασε η κρίση στην ελληνική οικονομία. Μεταξύ των παραγόντων που έχουν τονώσει την προσφορά είναι η αυξημένη φορολογία, τα άδεια ακίνητα από το κλείσιμο επιχειρήσεων, οι μειωμένες ανάγκες για στέγαση των επιχειρήσεων λόγω του μειωμένου προσωπικού που διαθέτουν και η δυσκολία εύρεσης ενοικιαστών με υψηλή πιστοληπτική ικανότητα.

  — Οι εισηγμένες

Δεν είναι καθόλου λίγες οι εισηγμένες που θα ήθελαν να εκποιήσουν ή γενικότερα να αξιοποιήσουν ακίνητη περιουσία που διαθέτουν ώστε να αντλήσουν ρευστότητα και να καταγράψουν έσοδα. Μεταξύ αυτών που θα ήθελαν να αξιοποιήσουν κάποια ακίνητά τους συγκαταλέγονται οι επιχειρήσεις ΙΑΣΩ, ΑΓΕΤ Ηρακλής, Σάνυο Συμμετοχών, Εριουργία Τρία Άλφα, Τεξαπρέτ, ΒΙΟΧΑΛΚΟ, Alpha Grissin, ΛΑΝΑΚΑΜ, Ελφίκο, Μπήτρος, Euromedica και ΣΙΔΜΑ.

  — Οι Α.Ε. Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας

Αντίθετα, κάποια αισιοδοξία φαίνεται να επικρατεί στον χώρο των Ανώνυμων Εταιρειών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) λόγω των φορολογικών κινήτρων που διαθέτουν αλλά και της δρομολογούμενης πώλησης (και επανεκμίσθωσης για 10-20 χρόνια) ακινήτων του δημοσίου με αθροιστικό ετήσιο ενοίκιο γύρω στα 30 εκατ. ευρώ. Δεν είναι τυχαίο άλλωστε πως το καναδικό fund της Fairfax επέλεξε τη νομική μορφή της ΑΕΕΑΠ (Eurobank Properties) προκειμένου να επενδύσει σημαντικά ποσά στην Ελλάδα. Πάντως, οι ΑΕΕΑΠ δέχονται να μεγαλώσουν δεχόμενες όχι μόνο φρέσκο χρήμα, αλλά και νέα ακίνητα, όπως άλλωστε έκανε η MIG Real Estate και συζητά η Trastor. Καθόλου τυχαίο επίσης το γεγονός ότι ο όμιλος της Alpha Bank εξετάζει και αυτός το σενάριο δημιουργίας ΑΕΕΑΠ μέσω της θυγατρικής του Alpha Αστικά Ακίνητα. Γενικότερα, τα στελέχη της αγοράς θεωρούν πως δεν θα υπάρξει ουσιαστική εισροή κεφαλαίων στην εγχώρια αγορά ακινήτων αν δεν ξεκαθαρίσει πρώτα το θεσμικό πλαίσιο (ήδη η μετάθεση των τελικών αποφάσεων για τον προσεχή Σεπτέμβριο παρατείνει την αβεβαιότητα) και αν δεν αρθεί. ο νόμος Κατσέλη για τις επαγγελματικές μισθώσεις, όπως αυτός παρατάθηκε από τον σημερινό υπουργό Ανάπτυξης Κωστή Χατζηδάκη. Αν δεν γίνουν αυτά, ούτε ξένα funds θα τοποθετηθούν στην ελληνική αγορά, ούτε Ρώσοι και Κινέζοι θα έρθουν να αγοράσουν εξοχικές κατοικίες στη χώρα, καταλήγουν οι παράγοντες της αγοράς. ΠΗΓΗ:  euro2day.gr
  — Η Αντίστροφη Υποθήκη — Reverse Mortgage (Από τη Βικιπαίδεια, την ελεύθερη εγκυκλοπαίδεια)
Μια αντίστροφη υποθήκη είναι ένα χρηματοδοτικό μέσο που επιτρέπει στους ηλικιωμένους να έχουν πρόσβαση στην δικαιοσύνη στο σπίτι τους χωρίς εισόδημα ή πιστωτική προσόντα.  Η σημαντική διάκριση ανάμεσα σε μια αντίστροφη υποθήκη και ένα συμβατικό υποθήκη είναι ότι δεν υπάρχουν πληρωμές κεφαλαίου ή τόκων που απαιτούνται για το σπίτι, ενώ ο δανειολήπτης χρησιμοποιεί το ακίνητο. Η επιστροφή αυτή απαιτείται μόνο εάν ο δανειολήπτης πωλεί το σπίτι ή κινείται έξω από το ξενοδοχείο για περισσότερες από 365 συνεχόμενες ημέρες.
. Σε ένα συμβατικό υποθήκη , ο ιδιοκτήτης σπιτιού κάνει μια μηνιαία αναπόσβεστο πληρωμή στο δανειστή? μετά από κάθε πληρωμή το μετοχικό κεφάλαιο αυξάνεται κατά το ποσό του κεφαλαίου που περιλαμβάνονται στην πληρωμή, και όταν η υποθήκη έχει καταβληθεί στο ακέραιο, το ακίνητο απελευθερώνεται από την υποθήκη .  Σε μια αντίστροφη υποθήκη, ο ιδιοκτήτης σπιτιού δεν έχει καμία υποχρέωση να κάνει τις πληρωμές, αλλά είναι ελεύθεροι να το πράξουν χωρίς προπληρωμή κυρώσεις.  Η γραμμή του τμήματος πιστωτικής λειτουργεί σαν μια ανακυκλούμενη πίστωση γραμμή, έτσι ώστε η καταβολή σε μείωση του μια γραμμή πίστωσης αυξάνει τη διαθέσιμη πίστωση κατά το ίδιο ποσό. Οι τόκοι που περιέρχεται προστίθεται στο υπόλοιπο στεγαστικών δανείων.
Όπως και με κάθε υποθήκη, τον τίτλο ιδιοκτησίας είναι στο όνομα των ιδιοκτητών σπιτιού, να διατεθούν όπως επιθυμούν. Όπως και με ένα συμβατικό υποθήκη, ο τίτλος βαρύνεται με την παροχή εμπράγματης ασφάλειας η τράπεζα έχει στην αντίστροφη υποθήκη. Αν ο δανειολήπτης δεν κάνει πλήρη μηνιαίες πληρωμές για την κάλυψη των τόκων, οι τόκοι κεφαλαιοποιούνται (προστίθενται στο κεφάλαιο).  Σε περίπτωση που οι τόκοι σε ένα σημείο που το οφειλόμενο ποσό είναι μικρότερο από την αξία του σπιτιού ο οφειλέτης μπορούν να μείνουν στο σπίτι και FHA θα καλύψει οποιαδήποτε ζημία στο δανειστή ή του οφειλέτη.
A reverse mortgage may be refinanced if enough equity is present in the home and interest rates have reduced, or more proceeds will be available to the borrower. Μια αντίστροφη υποθήκη μπορεί να αναχρηματοδοτηθούν , εάν αρκετά ίδια κεφάλαια είναι παρούσα στο σπίτι και τα επιτόκια έχουν μειωθεί, ή περισσότερα έσοδα θα είναι στη διάθεση του δανειολήπτη.
Μια αντίστροφη προσημείωση υποθήκης είναι συχνά καταγράφονται σε ένα υψηλότερο ποσό σε δολάρια από το ποσό των χρημάτων που πράγματι καταβλήθηκαν κατά τη λήξη του δανείου.  Αυτό καταγράφεται ενέχυρο είναι μερικές φορές παρεξηγημένος από κάποιους δανειολήπτες, όπως είναι η πληρωμή ποσού της υποθήκης.  Η πραγματική ενέχυρο λειτουργεί με παρόμοιο τρόπο με ένα γραμμή εγχώριας δικαιοσύνης πίστωσης , όπου η ικανοποίηση του προνομίου αντιπροσωπεύει το ανώτατο όριο δανεισμού, αλλά η πληρωμή υπολογίζεται με βάση τις πραγματικές εκταμιεύσεις πλέον των τόκων

(Εστάλη από τον κύριο Γεώργιο Δ.)