Ποια είναι τα ακίνητα που αναζητούν οι επενδυτές

Του Δημήτρη Δελεβέγκου

Υψηλή είναι η ζήτηση για μίσθωση γραφείων πρώτης κατηγορίας, αλλά δεν καλύπτεται από την υφιστάμενη προσφορά, καθώς η πολυετής κρίση έχει αφήσει την αγορά χωρίς νέους χώρους. Σύμφωνα με όσα ανέφερε ο Δημήτρης Μπινιάρης, πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Ελλάδος, στο πρόσφατο συνέδριο Prodexpo για την αγορά ακινήτων, το διάστημα 2015-2017, η ζήτηση αυξήθηκε για σύγχρονους επαγγελματικούς χώρους, ενώ στο επίκεντρο βρίσκονται πρώτης κατηγορίας βιοκλιματικά κτήρια γραφείων (3.000 τ.μ.– 10.000 τ.μ.), μεγάλης επιφάνειας γραφεία άνω των 800 τ.μ./επίπεδο, ψυκτικοί θάλαμοι συντήρησης τροφίμων και ψυκτικοί θάλαμοι κατάψυξης τροφίμων.

Ωστόσο, η μη ανοικοδόμηση σύγχρονων επαγγελματικών ακινήτων την τελευταία οκταετία, η αδυναμία πρόσβασης σε χρηματοδότηση των εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων, και το υψηλό κόστος χρήματος, δεν επιτρέπουν την ανανέωση του αποθέματος με νέους χώρους.

"Όλα τα παραπάνω δεν επιτρέπουν την δημιουργία αρκετών νέων σύγχρονων επαγγελματικών κτιρίων, που ευκόλως θα μισθώνονταν μακροχρόνια σε αξιόχρεους  μισθωτές, όπως πολυεθνικές ή μεγάλες Ελληνικές εμπορικές εταιρείες” σημειώνει ο κ. Μπινιάρης.

Η μεγάλη πτώση των τιμών
Στα πρώτης κατηγορίας γραφεία, σύμφωνα με την Binswanger Biniaris, από το 2007 έως το 2015, ο μέσος όρος ενοικίων (ανά τ.μ.), υποχώρησε:
 -44% στο επιχειρηματικό κέντρο της Αθήνας
-56% στην Λεωφόρο Κηφισίας
-56% στην Λεωφόρο Συγγρού και
-50% στην Λεωφόρο Βουλιαγμένης

Ωστόσο, το 2017, συγκριτικά με το 2015, τα ενοίκια αυξήθηκαν 28,5% στο επιχειρηματικό κέντρο της Αθήνας (18 ευρώ / τ.μ.), 18% στην Λεωφ.Κηφισίας (13 ευρώ), 45% στην Λεωφ.Συγγρού (13 ευρώ) και 18% στην Λεωφ. Βουλιαγμένης (11 ευρώ).

Μεγάλη η "ψαλίδα”
Βέβαια, σήμερα, συγκριτικά με μία δεκαετία πριν, οι ιδιώτες επενδυτές, όπως αναφέρει, ο πρόεδρος της ΟΜΑΣΕ, βρίσκονται αντιμέτωποι με μεγάλη υποχώρηση των αποτιμήσεων.

Για παράδειγμα, ένας ιδιώτης επενδυτής που αγόρασε από το 2003 έως το 2009 γραφεία στην Λ.Κηφισίας, με μέση τιμή 5.000 ευρώ / τ.μ., και με μέσο μηνιαίο μίσθωμα 25 ευρώ / τ.μ., είχε απόδοση 6%.

Ωστόσο, σήμερα το μέσο μηνιαίο ενοίκιο στην Λ.Κηφισίας έχει υποχωρήσει σε 12 ευρώ / τ.μ., με την αιτούμενη απόδοση να είναι 8%. Δηλαδή, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει σήμερα να πωλήσει προς 1.800 ευρώ / τ.μ., με έκπτωση 64% συγκριτικά με την προ δεκαετίας αξία κτήσης προκειμένου να επιτευχθεί η ετήσια απόδοση του 8%. Ταυτόχρονα, το κόστος δημιουργίας αντίστοιχων γραφειακών χώρων σήμερα διαμορφώνεται σε 3.500 ευρώ – 3.700 ευρώ / τ.μ.

Η υποχώρηση των αξιών σε συνδυασμό με τις πιθανές οφειλές των πωλητών, εξηγεί, σύμφωνα με τον κ. Μπινιάρη, γιατί δεν κατασκευάζονται πρώτης κατηγορίας γραφειακοί χώροι, αλλά και γιατί δεν υπάρχει επαρκές πλήθος συναλλαγών. Κι αυτό παρότι αρκετοί επενδυτές επιθυμηθούν να τοποθετηθούν σε μισθωμένα γραφεία, ενώ ακόμη περισσότεροι ιδιοκτήτες επιθυμούν να πωλήσουν.

Καταστήματα
Κατά την έρευνα της Binswanger Biniaris, ο τομέας των prime καταστημάτων επανακάμπτει, με τις αξίες και τα μισθώματα να αυξάνουν περίπου 15% την διετία 2015-2017, μετά την πτώση των μισθωμάτων έως και 50% της περιόδου 2010 - 2014.

Ακόμη επέστρεψε η άυλη εμπορική αξία ("αέρας”) για μισθώσεις καταστημάτων στην οδό Ερμού, με τις αποδόσεις των πρώτης κατηγορίας εμπορικών επιφανειών να κυμαίνοννται από 5%-6% στις κεντρικές αγορές και έως 7% για prime καταστήματα σε μεγάλες λεωφόρους.

Ωστόσο, τα περισσότερα περιφερειακά καταστήματα παραμένουν στα αζήτητα λόγω της γενικευμένης υποχώρησης της καταναλωτικής δαπάνης.
 dimitris.delevegos@capital.gr

capital.gr